(유형 1) 깡통전세

시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우

• 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우
• 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우

(유형 2) 건물’ALL’전세 사기

다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우

• 금융기관 근저당이 전세 보다 앞서 설정됐다면 전세금 받기 어려움
• 공인중개사 과실 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구, 경찰 고소 가능

(유형 3) 전월세 이중계약

• 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약
• 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약
  • 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 경우

(유형 4) 동일물건 이중~삼중 계약

하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우

• 집주인이나 공인중개사가 이중~삼중 전세 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어 주의가 필요

(유형 5) 신탁사 소유 건물 사기

건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우

• 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어선 안 되며 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 함

(유형 6) 전세대출 사기

임대인과 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우

• 계약서와 계약금 납입 영수증, 확정일자 등만 있으면 은행에서 쉽게 전세대출을 해준다는점을 악용하여 허위로 전세자금 대출을 받음

[“계약 전” 할 일]

• 1) 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인한다.
  • 공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보 확인 필요
  • 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) 또는 경기부동산포털(htps:/gris.g.go.kr)에서 확인 하거나 해당 시·군 부동산관련 부서로 전화하여 “꼭” 확인해야 함

  2)번 부터 4)번의 할 일은 공인중개사에게 요청

• 2) 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류를 확인한다.
  • 건축물대장 : 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 “위반건축물” 여부를 확인
  • 등기부등본 : 건축물대장의 주소와 같은지 확인 후 갑구 “소유자”, 을구 “근저당권” “선순위 권리관계” 등의 정보를 정확히 확인
  • 납세증명서 : 국세, 지방세 체납여부 등 확인

  중개대상물 확인·설명서 ‘⑨실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’ 내용 기재·확인

  • 건축물대장 : 정부24(www.gov.kr)에서 확인
  • 등기사항증명서 : 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 확인
  • 납세증명서(국세완납증명) : 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 확인
  • 지방세 납세증명서 : 위택스(www.wetax.go.kr)에서 확인
  • 관련서류의 발급일자가 계약당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 발급 요청
  • 확정일자 및 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청(이해관계인만 열람) 또는 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’(htp:/rt.molit.go.kr) 에서 확정일자 일부 자료에 한하여 조회가능
• 3) 집주인 신분증 등 서류 진위 여부를 확인한다.
  • 등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인물인지 확인 “신분증 사진”과 “얼굴” 대조
  • 집주인의 신분증 진위 확인 : 주민등록증 진위확인(ARS ☎1382)
  • 운전면허증 진위확인 : 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr)에서 확인
  • 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인 : 정부24(www.gov.kr)에서 확인
• 4) 집주인 대신 “대리인”이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우 확인사항
  • 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화하여 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인해야 함
  • 위임장 등 반드시 확인

[“계약 후” 할 일]

• 1) 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 해야한다.
  • “계약일”에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있음.

  확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 전입세대 열람 가능(읍·면사무소 또는 주민센터 방문)

• 2) 주택 전월세 신고를 해야 한다.
  • 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정에 따라 ’21. 6. 1.부터 주택 전월세 신고 의무화

  대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고

• 3) 임대(전세) 보증금 보증에 가입한다.
  • HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있음.
  • HUG주택도시보증공사 : ☎1566-9009
  • SGI서울보증 : ☎1670-7000

  등록임대사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무(보증수수료 : 임대인75%, 임차인25% 부담)대상이며, 기존 주택은 ’21. 8. 18.부터 임대차계약 체결하는 경우 의무 가입(자세한 사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 확인)

• 4) 임대차 관련 상담
  • 주택임대차3법 관련(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세신고제 등) 상담 가능
  • 경기도 무료법률상담실 : ☎031-120 또는 031-8008-2246
  • 대한법률구조공단 : ☎132

기타사항

• 부동산 표시·광고 위반(허위매물 등) 신고
  • 부동산 광고시장 감시센터(htps://budongsanwatch.kr/) ☎02)6951-1375
• 집값담합 신고
  • 부동산거래질서교란행위 신고센터(htps://cleanbudongsan.go.kr/) ☎1833-4324
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